Что нужно знать о покупке и аренде недвижимости в Москве и Подмосковье

Что нужно знать при покупке недвижимости, перешедшей в наследство? Сколько стоит квартира для большой семьи? На эти и другие вопросы читателей «Газеты.Ru» отвечают эксперты.

От редакции. «Газета.Ru» продолжает публиковать ответы экспертов и аналитиков рынка недвижимости на вопросы читателей. Если Вы хотите задать свой вопрос специалистам, присылайте его на адрес appl@gazeta.ru.

Вопрос 1. Снимаю одну и ту же квартиру пять лет — никаких проблем. Сейчас хозяин решил ее продавать – я задумался о покупке.

Интересует юридическая сторона вопроса. Хозяину квартиры она перешла по наследству от бабушки, у него она в собственности – 7 лет. Бабушка жила в ней всю жизнь. Меня немного смущает тот факт, что квартиру он продает дешево, дешевле рынка, объясняя тем, что ему срочно нужны деньги. Хочу купить, но в сомнениях. Не объявятся ли потом родственники бабушки, которые станут претендовать на наследство? Как это можно проверить? Как можно обезопасить себя? Немного боюсь: пока еще ни разу не покупал недвижимость. // Андрей

Комментирует Екатерина Ермихина, заместитель гендиректора «Столичной правовой компании»

«Сам по себе продолжительный период, в течение которого вы снимаете квартиру, уже может свидетельствовать об отсутствии правопритязаний других лиц. Однако все же следует себя обезопасить. В первую очередь, для этого необходимо убедиться, что хозяин квартиры, который вам ее сдает, действительно является собственником. Для этого в любом отделении Росреестра, оплатив пошлину и заполнив соответствующий запрос, необходимо получить выписку. В выписке будут содержаться сведения о собственнике квартиры и о возможных обременениях (например, не состоит ли квартира в залоге у банка). При желании и наличии денежных средств через специальные фирмы можно запросить подробную выписку (историю всех сделок по данной квартире).

Во-вторых, не лишним было бы проверить, кто ранее был зарегистрирован в данной квартире по месту жительства и по каким основаниям выбыл. Это может сделать собственник квартиры или лицо, зарегистрированное там по месту жительства (либо их представитель по доверенности) в ГУ ИС (ЕИРЦ).

В-третьих, сейчас у всех районных судов есть свои сайты. Стоит также проверить, не предъявлено ли к собственнику квартиры исков, касающихся данной квартиры. Для этого в разделе «Судебное делопроизводство» ввести фамилию собственника квартиры в графе «Ответчик».

Не лишним может быть также разговор с соседями. Они также могут рассказать вам что-то о наличии родственников. Стоит помнить о том, что ни один из способов проверки не даст 100% гарантии. Теоретически у бабушки может объявиться сын-полярник, который 10 лет находился в экспедиции, не знал о смерти мамы и хочет получить квартиру. Для таких случаев, чтобы в итоге не остаться ни с чем, рекомендуем указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. Экономия на налогах в конечном счете может привести к тому, что вы останетесь без квартиры, а обратно получите лишь указанные в договоре 300 000 рублей.

Комментирует Роман Зятнин. Юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры»

Представляется целесообразным запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним относительно данной квартиры Необходимо это для того, чтобы можно было проследить историю сделок (записей о собственниках) данной квартиры. В случае, если последняя запись о новом собственнике (хозяин квартиры — ваш арендодатель) была сделана более 3-х лет назад, то риск появления претензий со стороны третьих лиц снижается (здесь имеется в виду трехлетний общий срок исковой давности).

Необходимо также отметить, что в данной выписке вы можете увидеть основания, по которым была сделана запись о праве собственности вашего нынешнего хозяина-арендодателя. Так в случае, если будет указано, что право собственности возникло на основании записи (свидетельства) нотариуса в рамках наследственного дела, то необходимо иметь в виду, что действующее законодательство предусматривает полугодичный срок для принятия наследства. В отдельных случаях данный срок может быть больше, что, впрочем, не означает возможности наследников предъявлять свои требования по истечению большего количества времени (например, как в данном случае).

В любом случае можно запросить наследственное дело у нотариуса, который оформлял наследство, точнее ознакомиться с ним при участии нынешнего хозяина в целях установления наличия/отсутствия других наследников или отказа от наследства со стороны других наследников. Также представляется целесообразным включить в текст договора купли-продажи положения, определяющие ответственность продавца в случае признания сделки недействительной по любым основаниям, исходящим со стороны продавца или третьих лиц со стороны продавца в форме уплаты неустойки (размер определяется по усмотрению сторон), уплачиваемой сверх суммы подлежащей возврату покупателю при применении последствий недействительности сделки.

Еще один момент, который не стоит упускать из виду — это брачно-семейные отношения вашего продавца. При наличии жены представляется целесообразным получить ее нотариальное согласие на отчуждение квартиры. Существует практика отдельных районных судов, не признающих супругу стороной по сделке и как следствие не имеющей возможности ее обжаловать, но практика эта не является общепринятой. При наличии иных, кроме вашего арендодателя, собственников данной квартиры (в выписке из ЕГРП это будет указано), например, жены, детей, необходимо их согласие на совершение сделки.

Вопрос 2. У меня есть двухкомнатная квартира около станции метро Братиславская, в панельном доме, 5 минут до метро.

Площадь 60 кв. м, косметический ремонт, есть вся необходимая мебель, хотя и не новая. Обстоятельства сложились так, что сейчас квартиру нужно сдать, хотелось бы найти арендатора быстро. За сколько примерно можно сдавать мою квартиру? Что нужно сделать, чтобы найти арендатора быстро? Может быть, выставить цену несколько ниже рынка? На сколько? // Мария

Комментирует Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»

Диапазон цен на квартиры с указанными качественными характеристиками недалеко от станции метро «Братиславская» составляет в среднем от 55 до 65 тыс. руб./мес. Выставлять цену на квартиру ниже рыночной на сегодняшний день не имеет смысла, поскольку на рынке городской аренды начинается высокий сезон, а значит спрос значительно увеличится. Квартира с оптимальным соотношением цены и качества найдет своего арендатора в достаточно короткие сроки, учитывая высокий уровень активности со стороны нанимателе в этот период.

Комментирует Виктория Опольская, директор департамента аренды компании Blackwood

В данный момент двухкомнатные квартиры в районе метро Братиславская оцениваются от 45000 до 68000 рублей. Цены сильно варьируются в зависимости

от ремонта. Если ремонт современный, с мебелью уровня IKEA и техникой, то результирующая цена будет в районе 50000-60000 рублей в зависимости от дома.

Если речь о новом доме, то цена будет приближаться к 68000. Оценка без фото или осмотра может быть только ориентировочная. В любом случае финальную цену определяет рынок. Для быстрой сдачи достаточно поставить рыночную цену и быть гибкими при переговорах, а также рассматривать арендаторов с детьми

или животными. Если поставить цену ниже рынка, то арендатор, конечно, найдется быстрее. Но арендаторы, привлеченные заниженной ценой, не всегда будут соответствовать уровню ваших ожиданий.

Вопрос 3. Хочу купить квартиру в Подмосковье – пока присматриваюсь к Одинцово и Красногорску.

Ищу квартиру в «малоэтажке» – не больше 4-5 этажей. Мне нужна двухкомнатная квартира, площадь порядка 60 кв.м. Есть ли в указанных городах, или в непосредственной близости от них такие предложения? Сколько они будут стоить? // Виктория

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»

В Одинцово на данный момент такие квартиры стоят в районе 3-4 млн рублей, в Красногорске в 1,5 раза дороже — примерно 6,5 млн рублей. Ощутимая разница стоимости связана с тем, что Красногорск расположен вблизи МКАДа и нескольких станций метро, а Одинцово достаточно удален от МКАД, а с Москвой связан только ж/д и автосообщением. Квартиры в обоих городах представлены в достаточном объеме, выбрать есть из чего.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

В Красногорском районе на первичном рынке подобных предложений практически нет. Непосредственно на территории города реализуется проект элитного жилого комплекса «Парк Рублево». Площадь двухкомнатных квартир, выставленных на продажу, варьируется от 78 до 91 кв. м, а стоимость – от 14,5 до 18 млн рублей. Также вблизи деревни Новое Аристово расположен малоэтажный комплекс «Аристово-Митино». Здесь двухкомнатные квартиры площадью 60 кв. м продаются по цене 5,3 млн рублей.

В Одинцовском районе есть три малоэтажных комплекса, где открыты первичные продажи. Это клубный дом «Мамоново», ЖК «Валь Д'Эмероль» и ЖК «Западное Кунцево». Все они расположены на удалении от города. В «Мамоново» стоимость «двушек» площадью 63-77 кв. м составляет 4-5 млн. рублей. В ЖК «Валь Д'Эмероль» предлагаются двухкомнатные квартиры меньшей площади — от 43 до 62 кв. м. Их стоимость варьируется от 3,5 до 5 млн. рублей В жилом комплексе 

«Западное Кунцево» можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью от 59 до 78 кв. м по цене 6,7-10 млн рублей. Также в Одинцовском и Красногорском районах можно приобрести квартиры на вторичном рынке в домах, высота которых не превышает 5 этажей. Стоимость «двушек» площадью 55-65 кв. м в первом случае составляет, в среднем, 4-4,5 млн. рублей, а во втором 5-5,5 млн рублей.

Вопрос 4. У нас большая семья, поэтому присматриваем четырехкомнатную квартиру. На вторичке, в панельном или монолитном доме — непринципиально.

Ремонт не нужен, будем все переделывать под свой вкус. Рассматриваем несколько вариантов. Преимущественно нас интересуют квартиры вокруг конечных станций «серой» ветки метро — ул. Академика Янгеля, Бульвар Дмитрия Донского и Бунинская Аллея. Максимум – 15 минут от метро пешком. Расскажите, сколько будут стоить такие квартиры в указанных районах, какая будет разница в цене? Спасибо! // Семен

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:

Предложений, отвечающих запросу данной семьи, достаточно много — есть из чего выбрать. Квартиры в районе этих трех станций почти идентичны по стоимости (правда, около станции Ул. Академика Янгеля вариантов меньше и они подороже). Также с точки зрения транспортной доступности жилье около станции метро Ул. Академика Янгеля будет намного интереснее покупателям (ближе к центру).

В целом, предложения по данному запросу начинаются с 11 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра в квартире с такими параметрами в районе станции метро Ул. Академика Янгеля составляет 150 тыс. рублей, вокруг метро Бульвар Дмитрия Донского и Бунинская Аллея — около 138 тыс. рублей. Стоимость квартир около метро Ул. Академика Янгеля — от 11 до 27 млн рублей, около Бунинской Аллеи — от 11 до 21 млн рублей, около Бульвара Дмитрия Донского — от 11 до 30 млн рублей. Приведу наиболее характерные примеры. Метро Бульвар Дмитрия Донского, 10 мин. пешком от метро, панельный дом, квартира площадью 84 кв. м (кухня 8,3 кв. м) стоит 11,6 млн рублей. Метро Бунинская Аллея, 6 мин. пешком от метро, панельный дом, квартира 

площадью 95 кв.м (кухня 8,3 кв.м) стоит 11,8 млн рублей. Метро Ул. Академика Янгеля, 3 мин. пешком от метро, панельный дом, квартира площадью 100 кв.м (кухня 10,6 кв.м) стоит 14,9 млн рублей.

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне

Имеющиеся в продаже варианты в основном представлены в панельных многоэтажных домах. Что касается местоположения, то большинство квартир с указанными характеристиками находятся в районе станции метро Бунинская аллея и Бульвар Дмитрия Донского. Минимальная стоимость четырехкомнатной квартиры в пешей доступности от метро Бульвар Дмитрия Донского составляет 10 900 000 рублей, площадь квартиры 85 кв.м. Цена квартир большей площади (около 90-100 кв.м) начинается от 12 млн. рублей. Варианты в жилых комплексах комфорт класса стоят уже около 16 млн рублей. Что касается ценообразования, то разница в цене не значительная, жилье у станции метро Бульвар Дмитрия Донского (по сравнению с жильем вокруг станции Бунинской Аллеи — прим. «Газеты.Ru») стоит дороже, поскольку район находится ближе к МКАД.

http://www.gazeta.ru/realty/2013/08/16_a_5574837.shtml